2020上半年，热闹的成都楼市里，成华区表现最为抢眼。


据中原地产的数据，上半年成华区土拍成交面积301亩，居主城区之首；住宅成交面积60万㎡，销量在主城区最高。

而今天的主角，位于三环内、临近攀成钢，双铁交汇的东客站板块，因为一个世界500强企业南总部项目正式破土动工开建，打破了许久的沉默。

根据规划项目将打造一座260米的超高层建筑，不仅将成为东客站区域的地标，也可能是取代IFS成为成都“最高”的存在。

那么东客站崛起的可能性到底有多大？

（注：本文主要讨论范围为东客站枢纽经济集聚区）

世界500强企业西南总部落地东客站

能否撑起版块未来？


2018年，雪松控股与成华区签署战略合作框架协议，旗下大宗商品供通云供应链集团将在当地设立区域总部；

在“2019成都市TOD商业发展大会上”，雪松控股正式签约投资成华区东客站TOD合作项目。

2019年8月，雪松控股以楼面价6897元/㎡竞得成华区东客站板块180亩土地，一共5个地块，分为三期开发。


东客站180亩土地位置示意图

整个项目总建面60万㎡，规划有8万㎡商业mall，打造区域性购物中心和一座260m超高层地标建筑——西南总部大楼，其中主要业态囊括五星级酒店、甲级写字楼以及高端服务式公寓。

另外，该项目还规划建设两条高品质BLOCK商业街区、高端住宅等，五星级酒店及商业mall整体开业后，可增加至少5000人的就业岗位。

项目效果图 图据/投资成华ChenghuaInvest

目前雪松的5个地块都已经打围，其中， 1、2号地块和4号地块的施工进度比较快。

项目实拍图

1号地块位于迎晖路南侧，是住兼商用地。总建面约14.46万㎡，容积率2.5，绿地率25%，规划有7栋高层住宅和1栋3-4层的商业街区，住宅占比89.75%；

2号地块位于白龙江路南侧，是纯住宅用地。该地块总建面约7.5万㎡，容积率2.5，绿地率35%，包括5栋高层住宅。

根据规划，一期项目整体预计2022年12月全面交付使用。

1、2号地块目前正在进行基础施工，1号地块内部有挖土机等机械正在运作。

1号地块实拍图

3、4号地块是二期建设项目，计划于2023年7月全面交付使用。

其中３号地块是住兼商用地，容积率2.5，商业占比不小于30%且不大于49%；４号地块是商兼住用地，容积率2.5，住宅占比不大于45%；

4号地块已经有一处建筑露出地平面，是项目售楼部。

4号地块实拍图

事实上，在6月中旬雪松产投就和雅居乐地产官宣联合开发项目，由此可见距离售楼部亮相为期不远了。

海报截图

5号地块，也是项目的三期，260米超高层地标建筑——雪松控股集团西南总部大楼就位于该地块内，计划于2024年12月全面交付使用，目前地块内正在进行浮土清运。

5号地块实拍图

作为东客站板块的“重量级项目”，雪松控股能不能打造好这个项目，对于板块的未来发展来说至关重要，也是板块能否逆风翻盘的关键。

周边配套逐步落地

在建项目进展不一


雪松控股西南总部项目建设的如火如荼，周边配套当然也得跟上节奏。

生态
紧挨着4、5号地块的是占地125亩的东站绿轴公园，两端分别连接东客站西广场和塔子山公园。

目前公园中间部分已投入使用，但两端还未修建完成。

东站绿轴公园实拍图

连接东客站西广场的地块已经打围，并且有“东站绿轴公园”标牌露出，但内部未见施工迹象。

另一边，连接东客站绿轴公园与塔子山公园的东客站西广场绿地建设工程项目，目前堆坡造型已经完工，正在进行乔木栽植，独具特色的空中连廊也在加紧修建当中。

东站绿轴公园实拍图

位于迎晖路北侧的杨柳公园和胜天人居绿地项目也于6月正式开工。

杨柳公园总面积11.5万平方米，属于社区级公园；胜天人居绿地项目总面积2.7万平方米，属于小游园。

图据/成都东客站枢纽经济功能区官微

教育
有了生态资源，教育也不能落下。

2018年4月，成华区教育局就与加拿大渥太华卡尔顿公立教育局正式签署区域战略合作协议，在东客站板块启动建设三所国际化品牌学校。

渥太华公办国际学校集群于2019年初开始动工建设，项目包括渥太华国际幼儿园、渥太华国际小学、渥太华国际中学，总占地76.9亩，总投资4.73亿元。


目前幼儿园主体已封顶，小学、中学正在进行地下室施工，部分已达正负零，预计年内将完成项目主体建设，力争2020年建成投用。

渥太华国际中学效果图

届时这些学校将按照有关规定，实行划片招生，安排适龄儿童就近入学。

现场可以看到，中学紧邻1号地块东侧，幼儿园和小学与1、2号地块只有一街之隔。

实拍图

除此之外，在东客站板块范围内还有一处新建的教育配套已竣工，分别是斑竹社区小学和成都锦绣青城幼儿园斑竹分园。

成都锦绣青城幼儿园斑竹分园占地约5.3亩，目前已公示2020年秋季招生录取名单，此次计划招生3个班级，公示名单共87人，计划9月开园。

幼儿园对面是斑竹社区小学，项目占地面积18.2亩，办学规模24个班，目前还未投入使用。

斑竹社区小学实拍图

小学和幼儿园紧邻人居九林语项目（在建），与渥太华公办国际学校集群直线距离1公里左右。

由此可见东客站板块在教育资源的投入上还是“下重本”了的，未来这些优质教育资源也将成为板块的一大优势。

交通
作为西南最大的综合交通枢纽，高铁、城铁、地铁“三铁叠加”，集铁路、长途及旅游客运、城市轨道交通、常规公交、出租及社会停车等功能于一体，东客站板块在交通方面优势相当明显。

目前区域内已经有2号线、7号线两条轨道交通运营，快速公交K4线预计最快本月开通。

K4快速公交线路图 图据/成都日报

区域交通路网也已基本成型，有中环路、迎晖路等城市干道。

据了解，为提升东客站片区交通能力，加快路网畅通，目前片区内槐树店二路及御风二路、东浦桥已开工并加快建设；迎晖路提档升级工程也已正式启动。

此外，槐柳四路也计划年内开工。

图据/成都东客站枢纽经济功能区官网

医疗
医疗健康产业也是东客站板块发展的重点产业之一。

目前已经呈现的是鹏瑞利国际医疗健康中心，是新加坡鹏瑞利置地集团在中国设立的第一个“国际医疗健康+商业中心”的综合体，已入驻国内外大型医疗机构5家，西南首家专业影像中心1家，国内知名专科门诊5家。

图据/成都东客站枢纽经济功能区官网

商业
东客站板块不缺商业，在东客站枢纽经济集聚区，就有佳年华广场、通威梦魔方、天祥港澳中心、井泰东方广场、中迪中心、泊里中心、蓝润东悦荟等多个商业项目。

商业体量大，但建设进度慢、人气不足，是东客站板块商业最大的问题。

目前已经投入使用的是位于东站西广场旁的鹏瑞利医疗健康中心，除了主打的医养，该商场也引进了餐饮、零售、服饰、运动等业态，能满足日常生活需求。

鹏瑞利医疗健康中心实拍图

至于其他的商业项目，则进展不一：

佳年华广场，占地面积53亩，包含住宅、写字楼、商业、公寓等，一期已于去年5月交付，二期也已经建设完工，已经有部分底商入驻营业，目前正在销售公寓和商铺。

佳年华广场实拍图

中迪中心，占地66亩，计划打造为东客站集聚区商业旗舰项目和中迪禾邦集团的总部办公地，同时建设甲级写字楼、星级酒店、大型商业综合体及配套休闲娱乐设施。

目前售楼部大门紧闭，无人值守。项目施工现场也紧锁大门，无动工迹象。

中迪中心实拍图

天祥港澳中心，规划用地面积34.1亩，是东客站枢纽经济发展区规划的四栋超高层建筑之一，项目业态有写字楼、商业、酒店、公寓等，目前没有施工迹象。

天祥港澳中心实拍图

井泰东方广场，项目占地面积92亩，项目包括商业中心、超甲级写字楼、商务公寓和精品酒店。目前售楼部已经大体完工，项目内部未见明显进展。

井泰东方广场售楼部实拍图

泊里中心，占地面积约37.1亩，将建设为集甲级写字楼、精品酒店及文创文博商业于一体的综合体。

目前项目1、2、3号楼已主体完工、4、5、6号楼正在进行主体施工。

泊里中心实景图 图据/东客站管委会

此外，通威梦魔方广场和蓝润东悅荟均已完工，目前蓝润东悅荟正在销售临街商铺。

蓝润东悅荟实拍图

板块内纯新盘定位偏高端

今年拟推283.5亩土地


除了进展不一的商业项目，目前板块内新盘不多，但在往改善方向靠。

德商迎晖天玺
目前项目已经完整呈现，在售320-366㎡大户型。

德商迎晖天玺实拍图

人居九林语
2017年11月，人居拿下了东客站两宗土地，楼面地价均为12000元/㎡，还需要分别无偿移交28%和33%的租赁住房。

这两宗地分为两期开发，项目案名为人居九林语，采取洋房+小高层的产品搭配，定位偏改善，均已开工建设，一期项目建面10.37万㎡，目前已经修到7F以上。

人居九林语一期实拍图

二期项目建面9万㎡，东侧紧临中环路，目前已经修到15F以上。

人居九林语二期实拍图

此外，兴城嘉苑二期、四期也在建设中，该项目为成都市新客站征地拆迁项目拆迁安置返迁小区，业主单位为成都兴城投资集团有限公司。

兴城嘉苑二期实拍图

今年6月，成华区发布《2020年成华区读地手册》，东客站枢纽经济功能区拟推出6宗土地，总面积约283.5亩。

图据/《2020年成华区读地手册》

其中比较值得关注的是11、12、13号三宗纯住宅用地。

序号：11
地块名称：迎晖路北侧地块
宗地位置： 东升社区2组  东虹路社区4、5组
出让面积 ：91.2亩
用地性质： 二类住宅
参考容积率：2.0

图据/《2020年成华区读地手册》

地块位于东客站枢纽经济核心区，紧邻成都东客站，地铁7号线迎晖路站，交通内外畅联。

该地块将于8月5日进行拍卖，起拍楼面价12500元/㎡。

图据/《2020年成华区读地手册》

序号：12
地块名称：成洛路1号地块
宗地位置： 成洛大道以南
出让面积 ：65亩
用地性质： 二类住宅
参考容积率：2.0

图据/《2020年成华区读地手册》

地块位于东客站枢纽经济功能区，是成熟居住区万年场板块的延伸区域，区域居住氛围成熟，交通便利。

图据/《2020年成华区读地手册》

序号：13
地块名称：华润二十四城东侧地块
宗地位置： 双桂路、双城五路交汇处
出让面积 ：32亩
用地性质： 二类住宅
参考容积率：2.0

图据/《2020年成华区读地手册》

地块位于东客站枢纽经济功能区，紧邻地铁4号线万年场站，出行便利，周边有万象城商圈覆盖，高品质教育资源富集。

图据/《2020年成华区读地手册》

虽然还有部分土地尚未入市，但可以看的出来，这些地块都有着不错的价值点。


东客站板块已经发展多年，并未如想象中的腾飞和崛起，在慢行的路上曾一度沉寂。

但这个局面可能正在被打破，配套越来越成熟，多个标志性项目也在建设中，届时会形成联动效应，东客站板块的真正价值可能会随之被挖掘出来。



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